Logement locatif intermédiaire : comment le dispositif LLI veut prendre le relais du Pinel

Encore méconnu du grand public, le LLI combine un objectif politique (loger les classes moyennes dans les zones tendues) et une promesse adressée aux investisseurs : retrouver une rentabilité proche de celle du Pinel, avec un cadre juridique plus contraignant.

Entre HLM et marché libre, un maillon manquant

Le logement locatif intermédiaire n’est pas totalement nouveau. Créé en 2014, il était jusqu’ici réservé aux investisseurs institutionnels (assureurs, bailleurs, foncières) pour produire des logements à loyers modérés dans les grandes agglomérations. Pour un particulier qui souhaite investir dans le LLI, la bascule intervient avec la loi de finances pour 2024 : le dispositif est désormais accessible, à condition de passer par une société (SCI ou structure assimilée).

L’idée de fond reste la même :

• des logements neufs situés dans les zones dites « tendues » (Abis, A, B1)
• des loyers plafonnés, de 10 à 15 % inférieurs aux prix du marché privé
• des plafonds de ressources pour les locataires, plus élevés que dans le parc social mais ciblant les classes moyennes.

En clair, le LLI vise cette partie de la population trop aisée pour entrer en HLM, mais qui ne parvient plus à se loger décemment au prix du marché dans les métropoles.

Un dispositif fiscal puissant : TVA réduite et crédit d’impôt

Ce qui distingue surtout le LLI des précédents mécanismes d’incitation (Pinel, Scellier, etc.), c’est la nature des avantages fiscaux.

Là où le Pinel jouait sur une réduction d’impôt sur le revenu, le LLI agit au moment de l’achat et sur la taxe foncière :

• TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % pour un logement classique, ce qui abaisse immédiatement le prix d’acquisition.
• Crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière, renouvelé chaque année pendant jusqu’à vingt ans, sous réserve de respecter les règles du dispositif.

L’effet cumulé de ces deux leviers réduit le coût d’achat d’environ 15 à 18 % par rapport à un bien similaire acheté hors dispositif, pour une rentabilité annuelle qui se situe autour de 2,8 à 3 %, soit des niveaux proches du Pinel à ses débuts.

L’avantage pour l’investisseur est double :

1. un prix d’entrée plus bas dans des villes où le ticket d’accès reste élevé
2. des loyers plafonnés mais sécurisés par une demande soutenue, du fait de la tension du marché

Des contraintes lourdes : SCI obligatoire et horizon de 15 ans

En contrepartie, le LLI n’est pas un dispositif « grand public » à la légère.

Première contrainte, la structure juridique :

• le bien doit être acquis par une personne morale, le plus souvent une SCI
• le particulier n’est donc pas propriétaire en direct, mais associé de la société qui détient le logement

Cette SCI impose un fonctionnement collectif (au moins deux associés), des obligations de gouvernance (assemblée générale annuelle, règles en cas de décès, divorce, mésentente) et, dans la pratique, le recours à un expert-comptable pour suivre la comptabilité. Les spécialistes interrogés dans la presse économique rappellent que cette sophistication n’est pas anodine pour des primo-investisseurs.

Deuxième contrainte, la durée d’engagement :

• le bien doit être loué au moins quinze ans en LLI
• une revente anticipée expose à la remise en cause des avantages fiscaux.

S’y ajoutent les plafonds de loyers et de ressources, alignés sur les barèmes Pinel 2025, qui limitent la capacité à augmenter les loyers au fil du temps, même dans des marchés très dynamiques.

Autrement dit, le LLI est pensé pour des investisseurs qui acceptent un horizon patrimonial long, une rentabilité encadrée, et une mécanique juridique plus exigeante que l’achat locatif classique.

Pour quels profils d’investisseurs ?

À la lecture des textes officiels, des documents des promoteurs et des premières analyses de la presse économique, un profil type se dessine. Le dispositif LLI semble surtout adapté :

• aux ménages déjà familiers de l’investissement immobilier, capables de se projeter sur quinze ans
• à ceux qui acceptent la création et la gestion d’une SCI, éventuellement avec l’aide de professionnels
• à des investisseurs cherchant un compromis entre impact social (loger des classes moyennes en zones tendues) et rendement encadré mais lisible
• à des projets patrimoniaux de long terme : préparation de la retraite, transmission familiale, diversification d’un patrimoine déjà existant

Les experts interrogés restent prudents : comme souvent en matière de défiscalisation, toutes les opérations estampillées LLI ne se valent pas. La qualité de l’emplacement, le sérieux du montage juridique, le niveau réel de loyer par rapport au marché local et le prix d’achat restent déterminants.

Un dispositif appelé à peser dans la politique du logement

Sur le papier, le LLI coche plusieurs cases : soutien à la construction neuve, loyers modérés pour les classes moyennes, visibilité fiscale pour les investisseurs. Dans un contexte de crise aiguë du logement, où la production de logements neufs s’est brutalement contractée, le gouvernement cherche manifestement à faire du logement locatif intermédiaire un outil central de sa politique.

Reste une question, qui dépasse largement les simples enjeux marketing des promoteurs :

Le dispositif sera-t-il suffisamment lisible et accessible pour recréer un flux significatif d’investisseurs privés dans le neuf ? Ou bien sa complexité juridique (SCI obligatoire, durée d’engagement, plafonds multiples) le cantonnera-t-elle à un public averti, déjà bien entouré ?

Pour l’heure, le LLI s’installe dans le paysage comme une alternative sérieuse, mais exigeante. Un outil qu’il faudra manier avec discernement, en gardant à l’esprit qu’aucun avantage fiscal ne compense un mauvais emplacement ou un montage incompris.